دوشنبه های حقوقی تبصره پنج ماده یک و چالش اسناد ساختگی

در یادداشت قبل، درباره کلیات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صحبت شد و این نکته را مطرح کردیم که این قانون علی‌رغم ضرورت و اهمیتی که برای جامعه دارد، دارای ایرادات و نواقصی است که نمی‌توان از آن چشم‌پوشی کرد و اساساً یکی از وظایف جامعه حقوقی این است که ایرادات قانون را متذکر شود تا راهی برای اصلاح آن قانون در آینده باشد. علاوه بر این، درباره این موضوع صحبت کردیم که این قانون، زندگی همه افراد جامعه ایرانی را تحت تأثیر قرار می‌دهد؛ در نتیجه، اجرای آن مستلزم اطلاع‌رسانی بیشتری درباره آن است تا همگان در جریان جزئیات حقوق و تکالیف خویش در این قانون قرار گیرند.
همچنین در یادداشت شماره قبل با ذکر این نکته که قانون ملهم از روابط اجتماعی، نیازها و ضرورت‌های اجتماعی است و بر اساس همین ضرورت ها تصویب چنین قانونی الزامی به نظر میرسد؛ هدف از تصویب این قانون را نظام‌مندکردن و انسجام‌بخشی به معاملات اموال غیرمنقول معرفی کردیم؛ در واقع در زمینه اموال غیرمنقول قانون منسجمی وجود نداشت و تأکید مقام معظم رهبری بر سامان‌دهی قانون در این حوزه موجب تصویب چنین قانونی شد که به دنبال نظم‌دهی به اموال غیرمنقول جهت جلوگیری از طرح دعاوی متعدد در این حوزه است؛ لکن برخی از مواد این قانون در راستای چنین هدفی نیست و حتی نیل به چنین هدفی را به راحتی زیر سوال می‌برد. یکی از مهمترین مثالها جهت اثبات این ادعا تبصره پنج ماده یک این قانون است که مختصری در باب آن توضیح میدهیم:
فقه اسلامی و به خصوص فقه امامیه؛ فقهی بسیار پویا، به‌روز و منطبق با نیازهای زمان است، اما متأسفانه نگاه جزمی به مسائل فقهی در موارد عدیده طی سنوات گذشته، اجازه نداده قانون به شکلی که منطبق با نیازهای روز جامعه است، به تصویب برسد. متأسفانه دلیل مهم چنین مسئله‌ای نگاه بدون تحلیل به مسائل فقهی است.
نمونه بارز این امر را پیش از این در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مشاهده کرد که در آن قانون‌گذار درصدد اعتباربخشی به اسناد رسمی و اعتبارزدایی از ادله غیررسمی بود تا به این وسیله احکام مرتبط با معاملات غیرمنقول را که در جامعه بسیار مبتلابه بوده و بخش عمده‌ای از پرونده‌های مطروحه در دادگستری را به خود اختصاص می‌دهد، پوشش دهد؛ لکن مخالفت شورای نگهبان با این ماده موجب شد تا مجدداً قیدی به آن اضافه شود که به طور کلی با هدف تصویب این ماده در تضاد و تغایر بود.
به نظر می‌رسد همین مشکل گریبان‌گیر این قانون نیز شده است؛ توضیح آن‌که در قانون جدید، اموال غیرمنقول به چند قسمت تقسیم شده است؛ اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی که در این خصوص راه‌اندازی سامانه «ساغر» پیش‌بینی شده که با راه اندازی این سامانه ، افراد مکلف هستند ظرف دو سال از راه‌اندازی این سامانه اموال غیرمنقول خود را در آن ثبت و مراحلی که جهت اخذ سند رسمی در این قانون پیش‌بینی شده است را طی کنند. دسته دوم از اموال غیرمنقول در این قانون اموال غیرمنقولی هستند که دارای سند تک‌برگ قبل از لازم‌الاجراشدن این قانون هستند که این اموال به طور کامل و در حال حاضر نیز تابع این قانون می‌باشد.
و اما بخش سوم از اموال غیرمنقول در این قانون، اموال غیرمنقولی هستند که بعد از لازم‌الاجراشدن این قانون سند تک‌برگ دریافت می‌کنند که قانون‌گذار این اموال را از تاریخ صدور سند تابع این قانون قرار داده است، اما مشکل از جایی آغاز می‌شود که این قانون به عنوان قانونی که روح آن اعتباربخشی به اسناد رسمی است، به یک باره تغییر رویه داده و در تبصره پنج ماده یک برخلاف هدف ذاتی از تدوین این قانون، عمل می‌کند؛ طی سنوات گذشته در پرونده های متعددی، اشخاص سعی داشتند با تکیه بر ادله ای از قبیل ارائه شهادت شهود ، اعتراض شخص ثالث در مقابل سند رسمی با تکیه بر مبایعه‌نامه‌ مقدم بر تاریخ تنظیم سند رسمی، تنظیم مبایعه نامه های صوری و ... در مقابل سند رسمی قد علم کنند و همین امر موجب شد تا قانونگذار به فکر آن باشد که با تصویب قانونی ضمن تعیین تکلیف مالکیت اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی، برای همیشه به دعاوی این‌چنینی خاتمه بخشد.
در همین راستا تمهیدات متعددی در این قانون اندیشیده شده تا به معاملات اموال غیرمنقول سامان بخشد و اجازه ندهد اشخاص بتوانند با اسناد عادی، اعتبار معاملات رسمی را زیر سوال ببرند؛ از جمله الزام افراد به ثبت کلیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول در سامانه «کاتب»، الزام افراد به ارسال اظهارنامه جهت اعلام فسخ معامله کلیه معاملات اموال غیرمنقول، الزام دفاتر مشاورین املاک به ثبت رسمی معاملات و مواردی از این دست ؛ با تدوین یک تبصره به طور کلی هدف قانون را زیر سوال می‌برد؛ تبصره‌ای که با تمام روح این قانون و کلیه مواد آن در تعارضی آشکار است و راه را برای افرادی که می‌خواهند با توسل به اسناد عادی حتی با تصویب این قانون، معاملات اموال غیرمنقول را زیر سوال ببرند، باز می‌کند.
تبصره پنج ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر داشته « دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده ( و نیز مالکیت و حق) که قبل از لازم‌الاجراشدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین‌نامه‌ای که به تصویب رئیس قوه قضاییه می‌رسد، باشد و به تشخیص وی محرز باشد.» مشخص نیست هدف از تصویب این تبصره چه بوده، اما به نظر می‌رسد این تبصره راه را برای انعقاد اسناد به تاریخ قبل از تصویب این قانون باز می‌کند و مجددا گریزگاهی خواهد بود که اشخاص بتوانند با توسل به آن در مقابل اسناد رسمی قد علم کرده و اعتبار این اسناد را زیر سوال ببرند.
آیا بهتر نبود قانون‌گذار همان‌گونه که برای اموال غیرمنقول با سند عادی سامانه طراحی و افراد را ملزم به ثبت سابقه مالکیت خود در آن سامانه می‌کند، جهت اموال غیرمنقولی که به وسیله اسناد عادی مورد معامله قرار گرفته است تاریخچه و زمانی مشخص می‌کرد و پس از آن هیچ گونه سند عادی قابل پذیرش نبود؟ این‌گونه بهتر می‌توانستیم اعتبار اسناد رسمی را حفظ کنیم، لکن متأسفانه تصویب چنین تبصره‌ای به طور کلی هدف از الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول را زیر سوال برده است.
ضمن آن‌که آیا تصویب یک آیین‌نامه توسط رئیس قوه قضاییه جهت تشخیص اعتبار و قطعیت مستندات اعمال حقوقی، منطبق با قانون است؟ آیا این عمل مخالف تفکیک قوا و مصداق مداخله قوه قضاییه در امر قانون‌گذاری آن هم قانونی در این سطح از اهمیت نیست؟
باید منتظر ماند و دید که تصویب این آیین‌نامه، دادگستری را با چه دعاوی مواجه خواهد کرد؟ اما به نظر می‌رسد تصویب این تبصره، چالشی جدی در مسیر اهداف قانون‌گذار جهت تدوین و تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.