دوشنبه های حقوقی: تغییر ماهیت فسخ در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
هر نظام حقوقی مبتنی بر اصول و قواعدی است که در تدوین انواع قوانین در آن نظام حقوقی مورد لحاظ قرار می گیرد که به طور معمول قانون اساسی هر کشوری مهمترین تجلی گاه این اصول و قواعد است؛ فی المثل در قانون اساسی کشور ما صيانت از خانواده، حمایت از مظلومین جهان، تشکیل حکومت اسلامی و مواردی از این دست جزء مهم ترین اصول و قواعد شمرده شده است که تمامی قوانین می بایست در راستای اعتلای این قواعد باشد. به دیگر سخن چهارچوب قوانین در هر کشوری مبتنی بر اصولی لایتغیر است که جز با تغییر قانون اساسی نمیتوان از آن چشم پوشی کرد؛ اصل چهارم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران( ابتنای کلیه قوانین بر شرع) اصلی است غیرقابل تغییر و غیر قابل اغماض که همواره می بایست در تصویب قوانین ملاک عمل قرار گیرد.
علاوه بر این اصول و قواعد کلی که سنگ بنای هر نظام حقوقی هستند، در تدوین و تصویب هر قانون نیز ملاحظاتی در کار بوده است که ضرورت تصویب و اجرای آن قانون را توجیه می‌کند. اساساً نیازهای جامعه است که مشخص می‌کند جامعه در شرایط فعلی به چه قانونی احتیاج دارد، چنانکه در برهه ای از زمان، کاهش جمعیت نیازمند تصویب قوانینی در راستای کاهش فرزندآوری بود و فی الحال ضرورت افزایش جمعیت نیازمند قوانینی در راستای تشویق به فرزندآوری است، در برهه ای از زمان ممکن است نیازهای اقتصادی ضرورت تدوین قوانینی را جهت افزایش سرمایه گذاری در بخش تولید ایجاب نماید و در برهه ای دیگر شرایط اقتصادی به گونه ای باشد که نیازمند قوانینی کاملا متفاوت باشد؛ در یک برهه ممکن است قانونگذار به دنبال کاهش جمعیت زندان ها باشد و در برهه ای ضرورت حفظ امنیت بر ضرورت کاهش جمعیت کیفری رجحان یابد؛ اما آنچه که مسلّم است آنست که در تدوین، تصویب و اجرای هیچ قانونی نباید اصول لایتغیر را نادیده گرفت.
بیان این مقدمه را بهانه ای جهت بررسی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قرار میدهیم؛ در یادداشت های پیش در خصوص فلسفه و ضرورت تصویب این قانون سخن گفتیم و مهمترین علت تصویب این قانون را ساماندهی قوانین در حوزه اموال غیرمنقول به عنوان مهم ترین دارایی افراد عنوان کردیم؛ در واقع هدف از تصویب این قانون، قرار دادن نقطه پایانی بر دعاوی پرشمار مربوط به اموال غیرمنقول است، دعاوی متعددی که سرمنشأ آن شفاف نبودن مالکیت افراد بر اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی، نبود سازوکار شفاف در خصوص انتقال مالکیت اینگونه اموال و فقدان سازوکارهای کارآمد جهت اثبات مالکیت است؛ لذا رویکرد اصلی قانونگذار در این قانون ایجاد بسترهایی برای تعیین مالک رسمی اموال غیرمنقول و متعاقب آن ایجاد سازوکارهای کارآمد و قابل اتکا جهت نحوه انتقال مالکیت این اموال است. نگاهی کلی به مواد این قانون به وضوح بیانگر آنست که قانونگذار با هدف به حداقل رساندن اختلافات افراد در حوزه اموال غیرمنقول، به دنبال راهکارهایی است که در هنگام بروز همان اختلافات حداقلی بتواند راهگشا باشد.
یکی از مصادیق چنین رویکردی در تبصره ۱ ماده ۱ این قانون متجلی شده است؛ در این تبصره جهت فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول مقرراتی وضع شده است که میتوان ادعا کرد مقررات مربوط به فسخ را کاملاً دگرگون ساخته است؛ توضیح آنکه طبق مواد قانون مدنی و به خصوص ماده ۴۴۹ قانون مدنی، فسخ ایقاعی رضایی است که اعمال آن نیازمند هیچ تشریفاتی نیست ولیکن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، عملاً فسخ را به ایقاعی تشریفاتی تبدیل کرده است و عدم رعایت مقررات مندرج در تبصره ۱ ماده ۱ قانون معنونه، موجب عدم استماع دعوی تنفیذ فسخ در دادگاه میشود؛ این تشریفات شامل ارسال اظهارنامه رسمی دایر بر اعلام فسخ به طرف مقابل ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعمال حق فسخ و سپس طرح دعوی تنفیذ فسخ ظرف ۱۵ روز پس از تاریخ ارسال اظهارنامه و اعلام فسخ است؛ به عبارتي دارنده حق فسخ، می بایست ظرف پانزده روز از تاریخ فسخ، مراتب را طی اظهارنامه ای به اطلاع طرف مقابل رسانده و سپس ظرف پانزده روز از تاریخ ارسال اظهارنامه، طرح دعوی نماید و عدم رعایت این مقررات منتهی به عدم استماع دعوی در دادگستری میگردد.
آنچه که مبرهن است، آنست که هدف قانونگذار این بوده که افراد نتوانند اعمال حق فسخ خویش را وسيله اضرار طرف مقابل قرار دهند و از سوی دیگر راه برای اثبات اعمال حق فسخ از طریق ادله اثبات دعوی علی الخصوص به وسیله شهادت( که ممکن است نتیجه تبانی و دروغ باشد) بسته شود.
اینکه قانونگذار در راستای کاهش دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول بخواهد صرفاً به دلایل رسمی اتکا کند، بسیار مطلوب است؛ قطعاً ثبت رسمی معاملات در این حوزه، ثبت رسمی فسخ معاملات و سایر سازوکارهای قانونی پیش بینی شده گام مؤثری است که می‌تواند گلوگاه بسیاری از مفاسد در این حوزه را ببندد؛ لکن آنچه که محل تأمل است تبصره ۵ ماده ۱ همین قانون است؛ جاییکه قانونگذار به یکباره وبرخلاف کلیه مواد این قانون، دامنه اثبات اعمال و وقایع حقوقی را بی حد و حصر گسترش می‌دهد و راه را بر اثبات وقوع هر عمل و واقعه حقوقی با هر ادله ای می گشاید.
البته سابقاً نیز قانونگذار( از جمله در قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور) تلاش کرده بود تا دایره ادله اثبات دعوی در حوزه اموال غیرمنقول را محدود به اسناد رسمی نماید که در هر مرتبه با ایراد شورای نگهبان مبنی بر مغایرت این امر با شرع و ناگزیر از اصلاح قانون و تأمین نظر شورای نگهبان شده بود؛ لکن در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چنین نگرانی وجود نداشت و چنانچه شورای نگهبان چنین امری را مغایر شرع میدانست، اساساً نباید این قانون وضع میشد؛ لذا چنین تعارضی را میتوان ناشی از شتاب زدگی و فقدان رویکرد جامع در تدوین قانون دانست که البته مسبوق به سابقه نیز می‌باشد؛ هرچند این تعارض آشکار ، آنهم در مواد یک قانون و به ویژه در تبصره های یک ماده قانونی به هیچ وجه قابل پذیرش نیست و یادآور تعارض عجیب و غیرقابل پذیرش ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی با تبصره ۲ آن است که هنوز هم میتوان از آن به عنوان یکی از مهم ترین ایرادات قانون نویسی در ایران یاد کرد.
به هر روی با لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فسخ تبدیل به ایقاعی تشریفاتی شده است که فوریت آن نيز دیگر عرفي و بسته به نظر قاضی نخواهد بود، بلکه می بایست نهایتاً ظرف یک ماه از تاریخ اعمال حق فسخ منتهی به طرح دعوی در دادگستری گردد و نکته مهم آنست که چنانچه ظرف مدت کوتاه تری از ۱۵ روز، اظهارنامه رسمی به طرف مقابل ارسال گردد، مهلت باقیمانده از ۱۵ روز اول جهت ارسال اظهارنامه منقضی میشود و باز هم صرفاً ۱۵ روز زمان جهت طرح دعوی باقی می‌ماند و مدت باقیمانده از ۱۵ روز اول، به مدت ۱۵ روزه دوم اضافه نمیشود و در چنين فرضی دیگر نمیتوان به مهلت یک ماهه از تاریخ فسخ تا تاریخ طرح دعوی استناد کرد.
دیدگاه