دوشنبه های حقوقی : هر دوشنبه یک یادداشت حقوقی در رسانه های استان

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ بایدها و نبایدها

نویسنده: میثم کاظمی ویژه وکیل پایه یک دادگستری

قانون عمری همپای عمر بشر بر روی کره خاکی دارد ؛ از روزی که انسان پای در کره خاکی نهاد، تنظیم روابط وی با دیگر انسان ها نیازمند قانون بود و هرقدر روابط اجتماعی گسترده تر و پیچیده تر شد، نیاز به قانون نیز ضروری تر و گسترده تر شد؛ قانون همواره ملهم از مناسبات و روابط اجتماعی است و اساسا روابط اجتماعی است که تعیین می کند جامعه نیاز به چه قوانینی دارد و متقابلاً قانون بر روابط اجتماعی اثر میگذارد و به آن شکل و قالب مدنظر قانونگذار را میدهد. در این میان برخی قوانین بر روابط مهم تری حکومت دارند، چراکه افراد بیشتری را در جامعه دربرمیگیرند و برخی قوانین بر روابط  محدودتری حکومت داشته و مخاطبان کمتری را پوشش میدهند؛ فی المثل قوانین مربوط به حقوق خانواده، حقوق قراردادها، حقوق کیفری و قوانینی از این دست جامعه آماری بسیار بیشتری نسبت به قوانین مالیاتی، حقوق دریایی و حقوقگمرکی و ... دارند؛ یکی از ابتدایی ترین روابط انسانی و در عین حال از پیچیده ترین ، مبتلابه ترین و ضروری ترین روابط اجتماعی روابطی است که مربوط به زمین می باشد ؛ اساساً از زمانی که انسان بر روی کره خاکی  کشاورزی کرد، مسئله مالکیت زمین و انتقال مالکیت آن مسئله ای مهم بوده است، لکن در دنیای امروز، روابط اجتماعی پیچیده تر از آن است که بتوان با ادله زمان های گذشته مالکیت افراد بر اموال غیرمنقول را مدیریت نمود؛ لذا قوانین مربوط به اموال غیرمنقول بسیار مهم و ضروری است و در قوانین کشور ما جای خالی قانونی که در دنیای امروز، وضعیت مالکیت افراد بر اموال غیرمنقول را مدیریت کند، کاملاً محسوس بود. به جرأت میتوان گفت مهمترین دارایی افراد در کشور ما، دارایی ایشان بر اموال غیرمنقول است و همین اهمیت و ضرورت ایجاب می نمود که قانونی جهت تنظیم روابط حقوقی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول تصویب شود؛ لذا تصویب این قانون گامی مثبت میباشد که می بایست پیش از اینها برداشته میشد ؛ علیرغم اهمیت و ضرورت اجتناب ناپذیر تدوین قانونی که تکلیف اموال غیرمنقول را مشخص نماید، به دلیل آن که چنین قانونی همه افراد جامعه را دربرمی گیرد ، می بایست در تدوین آن ملاحظات بیشتری مد نظر قرار می گرفت، کارشناسی های دقیق تری صورت میگرفت و قانون منسجم تر و کاملتری به تصویب میرسید ؛ چه اینکه چنین قانونی همه آحاد جامعه اعم از روستاییان، کشاورزان، ساکنین حاشیه شهر، مالکین رسمی و عادی، زنان، مردان و ... از هر طبقه و با هر سطح سواد و هر فرهنگ و موقعیت اجتماعی را دربرمی گیرد و صرفنظر از اینکه می بایست با ملاحظات حقوقی، اجتماعی و اقتصادی دقیق تری تصویب میشد و چنین ملاحظاتی صورت نگرفته است،اجرای آن نیز به نحو مطلوبی اطلاع رسانی نمیشود؛ عبارات قانونی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بسیار مبهم، طولانی و فاقد ساختار منسجم است و در مواردی حتی فهم آن برای جامعه حقوقی نیز دشوار است لذا چگونه می توان از افرادی که از سطح سواد بالایی برخوردار نیستند انتظار داشت که در معاملات خود، الزامات مقرر مندرج در این قانون را رعایت کنند و با توجه به اینکه این قانون به شدت شکل گرا بوده و عدم رعایت مقررات آن می تواند در محاکم قضایی منجر به رد دعوای طرفین به لحاظ عدم رعایت مقررات شکلی باشد ، قطعا مشکلات متعددی در جامعه ایجاد خواهد کرد. قانونی که قرار است این چنین در بطن و متن جامعه اجرا شود و زندگی افراد بی شماری از جامعه را درگیر کند،  می بایست با اطلاع رسانی بسیار بیشتری در رسانه های عمومی همراه گردد تا عموم مردم از تکالیف و حقوق قانونی خویش در این قانون آگاه شوند؛ روزانه هزاران و شاید میلیون ها قرارداد مربوط به اموال غیرمنقول در کشور منعقد میشود و چگونه می توان از عموم مردم انتظار داشت که از مفاد آیین نامه های مربوط به این قانون مطلع باشند و در معاملات اموال غیرمنقول مورد ملاحظه و مداقه قرار دهند ؟؟ قانونی که قرار است چنین قراردادهایی را ساماندهی نماید می بایست در روند بسیارمنسجم تر و منطقی تری به اطلاع مردم می رسید و با اطلاع عموم مردم از مفاد آن به منصه اجرا گذاشته می شد. این قانون احکام متفاوتی در خصوص اموال غیرمنقول دارای سند رسمی و اموال غیرمنقول دارای سند عادی ایجاد نموده و زمان های متفاوتی جهت اعمال هریک از این احکام تعیین شده است و مسائل تقنینی در مواردی به آیین نامه هایی که قرار است در آینده تصویب شود، واگذار شده که نشان از عجله و شتاب زدگی در تدوین قانون دارد و تمامی این موارد قطعا مردم را دچار سردرگمی خواهد نمود.

النهایه میتوان گفت علیرغم اینکه این قانون می بایست پیش از اینها تصویب و اجرایی میشد، لکن نمیتوان از ایرادات آن چشم پوشی کرد و کافی است نگاهی به سطح جامعه بیندازیم که مردم با همان روال سابق در حال انجام معاملات هستند و این امر میتواند در آینده منجر به

طرح دعاوی متعددی در محاکم قضایی شود که ممکن است تعداد کثیری از آنها به دلیل عدم رعایت مقررات شکلی منتهی به رد دعوی و تضییع حقوق افراد گردد؛ لذا می بایست به عنوان بخشی از جامعه حقوقی کشور، سهم خود در تشریح و توضیح این قانون ایفا نماییم و بنا بر همین ضرورت برآنیم در یادداشت های بعدی به تحلیل مواد قانونی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بپردازیم و امید آن میرود که مفید فایده واقع شود.